النهج المقارن. طرق لتحديد قيمة العقارات
في الممارسة العالمية في مجال تقييم العقارات ، يتم استخدام ثلاثة أساليب:
- مقارنة أو سوق
- تكلفة.
- مربحة.
يعتمد اختيار المنهجية بشكل كبير على الكائنالتقييم والحالة الحقيقية التي تطورت حول نوع معين من العقارات. ومع ذلك ، فإن الطريقة الأكثر موثوقية لا تزال تعتبر نهجا مقارنا في تحديد القيمة المقدرة.
المبادئ الأساسية للتقييم المقارن
النهج المقارن هو مجموعة من الطرق لتحديد القيمة السوقية للممتلكات. يقارن العقارات المقدرة مع خصائص مماثلة.
يعتمد التقييم على المبادئ التالية:
- العرض والطلب. وهذان المؤشران مرتبطان بشكل لا ينفصم ، ويؤدي عدد محدود من المقترحات إلى توليد طلب معين ، والعكس بالعكس ، والمزيد من العروض ، وانخفاض الطلب.
- تبديل. أي مشتر سيدفع ثمناً باهظاً إذا كانت الممتلكات ذات الخصائص المماثلة أقل تكلفة.
مفهوم القيمة السوقية متطابقة تقريبًامفهوم سعر التوازن. سعر التوازن هو مجموعة من الخصائص الكمية وعوامل التسعير التي تحدد العرض والطلب على الكائن الذي تتم مقارنته.
المعايير الرئيسية لاختيار خصائص قابلة للمقارنة لتحديد قيمة العقارات
العناصر التي تؤخذ في الاعتبار في المقارنةالتحليل ، وعدد ضخم ، وترابطها يكاد يكون مساويا لانهائية. لذلك ، يقتصر التحليل على عدد معين من العوامل التي تؤثر بشكل مباشر على التسعير.
عناصر المقارنة. جودة الحقوق
أي الرهانات أو الارتفاق يؤدي إلىتقليل قيمة الكائن المقيم. أي أن أي تقييد في حقوق الملكية هو تخفيض السعر. إذا كان الكائن الذي تم تقييمه بالمقارنة مع الأشياء المماثلة لا يعاني من مثل هذه العيوب ، فإن السعر ، على العكس ، يزيد.
بالنسبة لقطع الأراضي توافر حقوق الارتفاق - لاعامل التخفيض الوحيد. عند تقييم التكلفة مهم جدا ، نقل ملكية الأرض أو الحق في الإيجار ، الاستخدام الدائم. الحقوق الأخيرين تُعزى إلى عوامل متناقصة. من المهم للغاية ما إذا كانت الأرض لديها قيود معينة على مزيد من المعاملات معها.
شروط البيع
يتم أخذ هذه الشروط في الاعتبار إذا كان الكائن الذي تم تقييمه يحتوي على ميزات مميزة في عملية البيع.
يصنف الإفلاس كعامل تخفيض ، ثمهناك بائع في عجلة من أمره لجعل عملية البيع ، حيث يتم تقليل وقت التعرض من كائن سوق العقارات عمدا بالمقارنة مع الأشياء المماثلة.
يتأثر التقييم بشكل كبير بالروابط الأسرية والشراكات ، على الرغم من صعوبة تقييم هذه المخاطر.
إذا كان البائع والمشتري متصلين عن طريق عقد الإيجارالعلاقات ، ومن المخطط إبرام عقد بيع بينهما ، إذن ، من أجل التوفير في مدفوعات الضرائب ، فإن القيمة التقديرية ستكون أقل من الطبيعي. الدافع في هذه الحالة هو واحد - بما أن أطراف الصفقة مرتبطون بعلاقات غير سوقية أخرى ، وبالتالي ، فإن البائع يقوم بالفعل بإقراض المشتري. يتطور وضع مماثل إذا كانت المعاملة على خيار.
لزيادة القيمة المقدرة للسكنالعقارات يمكن أن يؤدي إلى احتمال الحصول على دعم الدولة لتطوير البنية التحتية. يتم تحديد حجم الإقراض بشروط ميسرة من خلال الفرق بين الإقراض التفضيلي وسوق الإقراض.
ظروف السوق
يمكن تطبيق التعديل التنازلي إذا كان هناك فرق كبير بين القيمة السوقية للعقارات المماثلة والخبير.
ويمكن أيضا أن يؤخذ في الاعتبار التغيير في الغرض الوظيفي في التقييم ، لأنه يؤثر على نسبة العرض والطلب.
موقع العقار
زيادة عوامل التكلفة | عوامل خفض التكلفة |
المنطقة المرموقة حالة مالكي العقارات السكنية الأخرى منطقة Zapovedennost وقوف السيارات المتاحة سهولة الوصول إلى الطرق السريعة وجود المعالم المعمارية والمعالم الأخرى منطقة ترفيهية بالقرب من العقار ميزات فريدة من نوعها للهندسة المعمارية للمبنى | البعد عن الجزء المركزي من المدينة عدم وجود متاجر البقالة في مسافة قريبة المسافة من المدارس ومؤسسات ما قبل المدرسة سوء الظروف البيئية في المنطقة توافر مرافق المصنع والمستودعات بالقرب من العقار ، مقالب القمامة |
العوامل المادية (لقطع الأراضي)
النهج المقارن في تقييم قطعة الأرض ينطوي على جمع الخصائص حول الممتلكات:
- حجم؛
- تشكيل.
- الجيولوجيا.
- التضاريس.
- مستوى الاستعداد ، أي ما إذا كانت الأرض قد تم تطهيرها من الغطاء النباتي ، وما إذا تم القضاء على المخالفات ؛
- المؤشرات النوعية لغطاء التربة.
الاهتمام الأكبر يستحق عن طريق وجود أوغياب التلال أو المنحدرات أو التكوينات الصخرية أو الخنادق. من المهم ، ما هي قدرة تحمل الأرض وقوتها وتوافر المياه الجوفية. من المهم للغاية ما إذا كانت هناك معلومات حول احتمال حدوث المعادن. إذا تم تأكيد المعلومات ، فسيتم بالضرورة رهن الأرض في المستقبل.
الخصائص العامة للكائن المراد تقييمه
النهج المقارن في السوق هو دراسة الخصائص التي تزيد من قيمة الأشياء. وتشمل هذه:
- حجم المبنى أو الغرفة ؛
- ارتفاع المبنى
- توافر ومساحة المباني المساعدة ؛
- ارتفاع السقف.
القيمة هي أيضًا المادة التي تم نصبهابناء ، وأكثر حداثة وموثوقة هو ، وارتفاع قيمة العقارات. ليس في المكان الأخير هو المظهر العام للمبنى بأكمله ، وتوافر التصليح وسهولة الوصول. إذا كان المدخل من الفناء ، فسيكون هذا عامل تخفيض.
عدم وجود إصلاح هو ذريعة لصنعتعديلات لتقرير التقييم. يتم إجراء هذا الحساب من خلال مبلغ تكاليف أعمال الإصلاح أو الترميم ، مع الأخذ بعين الاعتبار الربح الذي سيحصل عليه صاحب المشروع من الاستثمارات في البناء أو الإصلاح.
العوامل الاقتصادية
النهج المقارن في مجال العقارات هو المحاسبةوفورات محتملة على موارد الطاقة في عملية التشغيل. الزيادة المستمرة في تكلفة المرافق تجعل الناس يفكرون باستمرار في الادخار واستخدام مصادر الطاقة البديلة.
على وجه الخصوص ، هذا العامل مهم إذا كان الكائنيتم شراؤها لمزيد من التأجير. وكلما زادت نسبة الدخل إلى التكاليف التي ستذهب إلى تشغيل مبنى أو مبنى ، كلما قل دخل العائد الصافي من استئجار العقارات.
تشمل هذه الفئة مؤشر وجود أو عدم وجود عدادات ، وما إذا كانت قد اتخذت تدابير لتقليل الخسائر الحرارية.
مؤشرات أخرى
يشمل التقييم تسجيل الحضور أو الغيابعناصر الخدمة. أبسط مثال هو ما إذا كان هناك مصعد في المنزل أم لا. وجود أو غياب كامل أو جزئي لجميع الاتصالات ، خاصة المتصلة بالنظام المحلي. إذا كان هناك الكثير من أوجه القصور ، فيتم إجراء التصحيح في اتجاه الانخفاض. يتم تقييم العقارات على مجموعة متنوعة من المؤشرات.
مراحل المستوطنات
تستند جميع الحسابات حسب النهج المقارن إلى المعلومات الواردة من المصادر المفتوحة حول المعاملات الحديثة مع العقارات المماثلة.
مراحل التقييم:
- دراسة مقترحات مماثلة في قطاع معين من العقارات ، وتحديد خصائص مماثلة التي تم بيعها مؤخرا.
- يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ، ويتم مقارنة كل اقتراح على حدة مع الخاصية التي يجري تقييمها.
- تخصيص خصائص التسعير ، تعديل تقرير التقييم.
تعديل السعر المعدل واشتقاق التكلفة النهائية من خلال مقاربة مقارنة.
مزايا النهج المقارن
بادئ ذي بدء ، تسمح لك الطريقة بتوضيح رأي المشترين والبائعين النموذجيين فقط.
ينعكس التقييم في الأسعار الحالية ، مع الأخذ في الاعتبار التغيرات في الظروف المالية وحتى العمليات التضخمية. التقييم دائما ما يبرره بشكل ثابت.
لتقييم خاصية معينة ، لا تحتاج إلى دراسة السوق العقاري بأكمله ، ولكن فقط خصائص مماثلة. الإجراء بسيط جدا ، مع نتيجة موثوق بها.
... وعيوب
- من الصعب معرفة الأسعار الفعلية.
- الاعتماد الكامل على نشاط واستقرار سوق العقارات.
- صعوبة التوفيق بين البيانات ، إذا كانت هناك كائنات مشابهة تختلف بشكل كبير من حيث المبيعات.
في الختام
جوهر النهج المقارن في التقديرالعقارات واضحة لكل من المشتري والبائع. تسمح هذه التقنية للطرفين بدراسة سوق العقارات والتأكد من أنهم لم يفقدوا طريقهم. يمكن إجراء التقييم على أساس المعاملات التي تم إجراؤها بالفعل أو بناءً على اقتراحات البائعين الآخرين. في أي حال ، فإن أسلوب المقارنة هو تنظيم ومقارنة البيانات على العقارات المماثلة. الشيء الرئيسي هو أن اختيار الأشياء المماثلة للمقارنة يأخذ بعين الاعتبار عوامل خاصة أو غير عادية ، على سبيل المثال ، التهديد بسحب الرهن ، والتغييرات في اللوائح على المستوى المحلي أو عدم الامتثال لشروط اتفاق القرض ، ووجود العناصر القسرية.
