النهج القائم على التكلفة: الجوهر والميزات الرئيسية

الطريقة الرئيسية التي تحدد السوققيمة العقارات والآلات والمعدات هي نهج مكلف يستند إلى مبدأ الاستبدال. ووفقا له ، يدفع الشخص سعرا غير مبرر لأحد الأشياء ، إذا كان أعلى من الثمن الذي يمكن دفعه مقابل نفس النوع من المنفعة والجودة.

عندما يتم تقييم العقارات ، تؤخذ في الاعتبارتلك الطرق التي تسمح بأكثر انعكاس دقيق لقيمتها. إنها أكثرها تكلفة. ومن المعلوم أن قيمة الكائن في هذه الحالة يتكون من سعر السوق للأرض والتكاليف المطلوبة لإعادة، على سبيل المثال، وهيكل في شكله الحالي.

يتم تنفيذ نهج التكلفة في تقييم العقارات على عدة مراحل:

1. يتم تحديد سعر قطعة الأرض ، والتي تأخذ في الاعتبار الاستخدام الأكثر استخداما لها.

2. حساب المبلغ الذي سيتم إنفاقه على بناء منشأة مماثلة.

3. تحديد مقدار الربح الذي يحصل عليه صاحب المشروع.

4. يتم خصم التآكل المادي والوظيفي والخارجي.

5. الحساب النهائي لتكلفة الموقع وبناء المبنى نفسه ، والتي ينبغي أن تأخذ في الاعتبار تعديل لارتداء.

في الوقت نفسه النهج القائم على التكلفة ، لديه أوجه قصور فياستخدام. الشيء الرئيسي هو أن الأمر يستغرق الكثير من الوقت لتحديد التكلفة الدقيقة للمبنى. لذا ، عندما يتم تنفيذ ترميم الهيكل القديم ، يكاد يكون من المستحيل تحديد تكاليف إعادة بنائه بدقة والتآكل المتوقع. أما بالنسبة للمباني النموذجية ، فإن هذا النهج هو الأمثل في تقييمهم ، لأنه سهل الاستخدام للغاية. في بعض الحالات ، هو الخيار الوحيد الممكن ، على سبيل المثال ، عند تقييم المباني ذات الأغراض الخاصة (المدارس ، المحطات ، محطات الطاقة) أو قيمة التأمين.

وكثيرا ما يستخدم نهج التكلفة عند تقييم الأصول الثابتة ، والبناء غير المكتمل أو تحليل الاستخدام الأكثر كفاءة للموقع.

وﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﻠﻖ ﺑﺤﺴﺎب ﺗﻜﻠﻔﺔ اﻹﻧﺸﺎء ، ﻳﺘﻢ إﺟﺮاءهﺎ ﺑﺎﺳﺘﺨﺪام أرﺑﻊ ﻃﺮق رﺋﻴﺴﻴﺔ هﻲ: اﻟﻤﺆﺷﺮ واﻟﻮﺣﺪة اﻟﻤﻘﺎرﻧﺔ واﻟﺘﺤﻠﻴﻞ إﻟﻰ اﻟﻤﻜﻮﻧﺎت واﻟﺪراﺳﺔ اﻟﻜﻤﻴﺔ.

وبالتالي ، فإن آخر استطلاع هوتقدير التكاليف المباشرة التي تنطبق على جميع أنواع العمل والمواد والميكنة، والمرافق، وهلم جرا. وأضاف هذه التكاليف أيضا على أرباح المستثمر والنفقات العامة. وتعتبر هذه الطريقة الأكثر دقة ولكن أيضا معظم تستغرق وقتا طويلا للاستخدام، لأنه يتطلب معرفة المثمن في مجال البناء وإعداد التقديرات.

نهج التكلفة في تقييم العقارات أيضايستخدم طريقة للتحطيم إلى مكونات تشبه إلى حدٍ ما الكمية ، ولكنها ليست شاقة. والحقيقة أنه لا يستخدم اقتباسات مفردة ، بل موسّعة لكل عناصر التصميم.

أما بالنسبة لأسلوب الوحدة المقارنة ، فإنيتم تبرير استخدام المقارنات النموذجية. لذلك ، من أجل تقييم كائن ، يتم اختياره بشكل مماثل له من حيث التقنيات والخصائص. يتم الاختيار من قبل الدلائل المتخصصة. الطريقة هي أبسط ، وبالتالي لديها تطبيق واسع جدا.

طريقة الفهرسة هي أن الميزانية العموميةيتم ضرب القيمة في مؤشرات خاصة معتمدة من قبل معايير الولاية. ويعتقد أن هذه الطريقة لديها أدنى درجة من الدقة.

يمكن استخدام نهج التكلفة في التقييمأي العقارات ، ولكن ليس دائما ما يبرر تطبيقه. والحقيقة هي أنه بالنسبة للأشياء التي تولد الإيرادات ، فإنها تستخدم في حالات نادرة للغاية ، ولكن استخدامها في تقييم الأماكن المضمنة هو ببساطة غير صحيح.