التنازل عن شقة في مبنى جديد. إيجابيات وسلبيات الحصول على مساكن جديدة بموجب اتفاقية تكليف
في العقد الماضي كان هناك نشطتطوير بناء المساكن. بالإضافة إلى السكن نفسه ، يمكن أن يكون موضوع معاملات البيع والشراء هو الحق في العقارات في منزل حديث البناء. كان هناك نوع جديد من الاستثمار - شراء شقق في المباني الجديدة في المراحل الأولى من تشييد المباني. بيع الشقق في المباني الجديدة في هذه الحالة هو ممكن وبموجب عقد الاحالة.
مهمة - ما هو؟
يتلقى الشخص الذي يبرم اتفاقية حقوق ملكية مع شركة بناء حقوقًا أساسية في العقارات التي يمكن نقلها إلى طرف ثالث.
ما هي مهمة شقة في مبنى جديد؟ يشير هذا المصطلح إلى المعاملة لنقل هذه الحقوق. كما يطلق عليه التنازل. والأطراف في المعاملة - البائع والمشتري - هما ، على التوالي ، المحيل والمحال إليه.
الطرف الثالث هومطور الشركة ، بما أن عقد إسناد الشقة ينطوي على نقل الحقوق والواجبات في علاقتها. بعد تسجيل العقد ، سوف تحل جميع اللحظات المتنازعة مع المكلفين. ومن مميزات هذا النوع من بيع العقارات هو أنه يمكن إجراء المعاملة قبل بدء تشغيل السكن وتوقيع شهادة القبول. اتفاقية التنازل صالحة حتى يتم تشغيل المبنى الجديد بشكل قانوني.
التنازل عن شقة في مبنى جديد: أنواع
هناك نوعان من المعاملات لتخصيص العقارات.
النوع الأول مبني على أساس العقدالمشاركة في بناء مسكن. المحيل له الحق في بيع المساكن فقط بعد أن دفعها بالكامل. في الممارسة العملية ، هناك أيضا حالات عندما يتم منح المشتري التزامات لسداد الديون. حتى تكليف المنزل ، يمكن إبرام مثل هذه العقود أكثر من مرة.
النوع الثاني مبني على اتفاق مبدئيشراء وبيع. يتم نقل بقية الديون بالكامل للمشتري. هذا النوع من المعاملات لا يصلح نقل العقارات من البائع إلى المشتري. معنى العقد هو أن الأطراف ملزمون في المستقبل بإصدار عقد الإحالة. إذا تم إنهاء العقد ، سيتم إرجاع الأموال المدفوعة إلى المشتري.
تعارض شركات البناء بشكل قاطع توقيع مثل هذه العقود لعدة أسباب:
- لاستبعاد إمكانية المزيد من إعادة بيع العقارات.
- المستثمرون يبيعون الشقق بأسعار أقل.
- إعادة تسجيل الحقوق عملية تستغرق وقتا طويلا وتستغرق وقتا طويلا.
عملية المعالجة
التنازل عن الشقق في المباني الجديدة - عملية متعددة الخطوات لكل من المشتري والبائع.
يحتاج البائع:
- أبلغ شركة البناء عن نيتك.
- الحصول على موافقة رسمية من باني (لإصدار إذن الشركة يأخذ الكثير من المال).
- الحصول على شهادة من المطور على غياب الديون.
- الحصول على مستخرج من سجل الدولة الموحد.
- للحصول على موافقة موثقة من الزوج لبيع العقارات.
- الحصول على تأكيد رسمي من البنك حول سداد الدين.
من المشتري هو مطلوب فقط لإصدار الموافقةمن الزوج لشراء المساكن ، ومن ثم التوقيع على عقد التنازل عن الشقة. عادة ما تكون العينة متاحة من المنشئ ، كما يمكن تنزيلها مجانًا على الإنترنت. يتم إبرام العقد في مكتب شركة البناء أو في مكتب المحاماة. يمكن إجراء التسجيل في أي MFC أو في تقسيم Rosreestr. في وقت إبرام العقد ، يكون حضور ممثل سلطة التسجيل وكلا طرفي المعاملة إلزامياً. كما يدفع البائع واجب الدولة لتسجيل المستند. في غضون 10 أيام عمل يتم تسجيل العقد.
النقاط الهامة
يبدو أن بيع الشقق في المباني الجديدة بموجب عقد الإحالة في لمحة عملية بسيطة ومفهومة. هناك لحظات يجب أن تحظى باهتمام خاص.
بدون طرف ثالث ، وعلى وجه التحديد المطور ، لا يمكن أن تتم المعاملة. إذا تم بيع شقة للحصول على قرض عقاري ، فمن الضروري أيضا بالنسبة للبنك الدائن للمشاركة.
شركة البناء قد تتطلبالبائع هو نسبة كبيرة جدا من الصفقة. للأسف ، لا يمكن خوض مثل هذا التعسف ، لأن مثل هذه الإجراءات لا ينظمها القانون.
يجب ألا يكون العقار المراد بيعه مرهونًا.
المخاطر
وتعتبر هذه الصفقة عموما آمنة، حيث يتم تنفيذه تحت إشراف سلطة تسجيل حالة. ومع ذلك، هناك العديد من المخاطر إلى المشتري.
في العقد من الضروري الإشارة إلى التكلفة الكاملةشقة. في حالة المطالبات ، يتم إرجاع المبلغ المحدد إلى المشتري. إذا لم يحدد المستند مبلغ المعاملة ، فإنه يعتبر غير صالح.
نفس الشقة يمكن أن تكون مرارا وتكرارايتم بيعها عن طريق التعيين ، لذلك تحتاج إلى التعرف على تاريخ هذه المعاملات بالكامل. لا يلزم تسجيل عقد المهمة. ستكون المعاملة آمنة إذا قمت بتسجيلها. يتم الدفع بعد استلام حزمة المستندات من قبل المشتري.
عادة ، بعد أن يتعلم صاحب حقوق النشرإعسار منظمة البناء ، ويتم بيع الشقة عن طريق الاحالة. في هذه الحالة ، لن يتمكن المشتري من استعادة جزء من الأموال المدفوعة في المحكمة.
يتم اعتبار تكليف شقة في مبنى جديدإذا لم يقدم البائع مستخرجًا من المصرف وإذنًا مكتوبًا من المصرف والمطور ، بالإضافة إلى قيم عقارات مقومة بأقل من قيمتها. وتكون المعاملة أيضًا غير صالحة إذا تم توقيع العقد في الفترة التي أعلن فيها المطور رسميًا إفلاسًا.
هل من الممكن وضع "رقم خلفي" في العقد؟
التنازل عن حقوق الملكية غير ممكن بعدكيف تم التوقيع على شهادة القبول أو عندما حدثت معاملة البيع بالفعل. يمكن إجراء البيع عندما يكون البائع قد حصل بالفعل على ملكية السكن. في كثير من الأحيان ، بين استسلام الملكية واكتساب حقوق الملكية ، تمر فترة طويلة من الزمن. قبل أن يحصل المستثمر الرئيسي على شقة في العقار ، يمكنه نقل حقوقه - لإعادة كتابة الوثائق بعد فوات الأوان. في حالة إضفاء الطابع الرسمي على التخصيص وفقاً لعقد المشاركة في البناء ، يمكن تغيير التاريخ على شهادة القبول. في حالة وجود عقد أولي ، يمكنك تغيير تاريخ الانتهاء من المستند الرئيسي.
فرض الضرائب
يجب على المحيل ، وفقا لقانون الضرائب ، دفع الضريبة علىبيع العقارات. في هذه الحالة ، يتم فرض ضريبة دخل قدرها 13 في المائة على المبلغ الذي يمثل الفرق بين تكلفة السكن في DDU والمهمة. على سبيل المثال ، إذا تم شراء شقة من شركة بناء بمبلغ 2،000،000 دولار ، وتم بيعها بمبلغ 2.100.000 ، تُفرض الضريبة على 100000. وبناءً عليه ، يجب عليك دفع ضريبة مقدارها 13000 دولار.
الأشياء الجيدة
شراء شقة عن طريق الاحالة هو واحد منأنواع حديثة من الاستثمار. تباع في المراحل الأولى من بناء شقة بتكلفة أقل (أحيانا 5-20 ٪ أرخص من الشركة) ، وليس في المنزل النهائي. وبالتالي ، هذه هي واحدة من الفرص لإنقاذ على شراء المساكن.
بالنسبة للأشخاص الذين أبرموا اتفاقية على سهمالمشاركة ، والتنازل هو الخيار الوحيد لعدم فقدان الأموال المستثمرة في حالة وجود ظروف غير متوقعة ، ويريد إرجاعها. إنهاء DDU محفوف بعقوبات من المطور. بالإضافة إلى ذلك ، يجعل التعيين من الممكن تحقيق ربح.
سلبيات
العيب الواضح هو ذلكالبائع يتطلب كمية كبيرة من الوثائق. بالإضافة إلى ذلك ، يجب تنسيق معظم المستندات مع المصرف والمطور. قد يطالب المطور مصلحة قوية لإصدار موافقته.
بالنسبة للمشتري ، يمكن أن يتحول التنازل إلى خداع ،بما أنه يمكن اعتبار DDU غير صالح من قبل المطور. ثم يصبح التنازل تلقائيا باطلا. لكي لا يتم خداعك ، سيكون عليك قضاء وقت طويل في دراسة الوثائق والتحقق منها. غالباً ما يتطلب مساعدة من محامين مؤهلين ، والتي تنطوي على تكاليف مادية معينة.
إن تعيين شقة في مبنى جديد هو عملية ،وجود العديد من "المزالق". إذا كنت ستقوم بشراء العقارات بهذه الطريقة ، فإن الخطوة الصحيحة هي الاتصال بمحام متخصص في مثل هذه المعاملات.
